Le coefficient de revalorisation applicable pour 2026 est désormais connu : il s’élève à 5,75. Si vous louez un bien immobilier à votre propre société (par exemple un bureau à domicile), il est essentiel de déterminer le montant du loyer qui peut être perçu sans requalification en rémunération.
Pourquoi se verser un loyer ?
Les loyers perçus sont imposés aux taux progressifs de l’IPP, comme une rémunération.
Toutefois, ils présentent certains avantages :
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pas de cotisations sociales ;
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déduction forfaitaire de frais de 40 %.
Attention : le forfait de 40 % est plafonné. Il ne peut jamais dépasser les 2/3 du revenu cadastral (RC) revalorisé.
Le risque de requalification
Lorsque vous êtes dirigeant d’entreprise et que vous louez un immeuble à votre propre société, l’administration fiscale peut requalifier une partie du loyer en rémunération.
La règle est la suivante :
👉 La partie du loyer qui dépasse le RC non indexé × coefficient de revalorisation × 5/3 est considérée comme une rémunération.
Pour 2026 :
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coefficient de revalorisation : 5,75
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seuil maximal = RC non indexé × 5,75 × 5/3
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soit 9,5833 × le RC non indexé
Si le loyer facturé dépasse ce plafond, l’excédent sera imposé comme rémunération, avec les conséquences sociales et fiscales que cela implique.
Et si le bien appartient aussi à votre conjoint ?
La situation peut être différente si l’immeuble est détenu en copropriété avec votre conjoint, à condition que celui-ci ne soit pas dirigeant dans la société.
Dans ce cas :
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la règle de requalification ne s’applique qu’à votre part ;
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la part du loyer revenant à votre conjoint n’est pas requalifiable.
Exemple : si vous détenez chacun 50 % de l’immeuble, seule votre moitié du loyer peut être soumise à la limitation.
Il peut alors être intéressant de fixer un loyer supérieur au plafond, même si une partie de votre quote-part est requalifiée, car la part perçue par votre conjoint restera imposée comme revenu immobilier.
Quel est l’avantage concret ?
En augmentant le loyer :
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votre conjoint perçoit une part plus élevée de revenus locatifs ;
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cette part échappe à la requalification ;
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ces revenus bénéficient du régime fiscal applicable aux loyers immobiliers.
À retenir pour 2026
En 2026, la limite à ne pas dépasser pour éviter toute requalification est fixée à 9,5833 × le RC non indexé.
Si le bien est détenu en copropriété avec un conjoint non dirigeant, une stratégie adaptée peut permettre d’optimiser la répartition des revenus tout en maîtrisant l’impact fiscal global.
Une simulation personnalisée reste toutefois indispensable avant de fixer le montant du loyer.
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