Achat d’une habitation en société : plus coûteux en Flandre depuis 2026 ?

Dans les trois Régions, l’achat d’une habitation propre et unique bénéficie d’un régime favorable en matière de droits d’enregistrement. Mais qu’en est-il si l’achat est réalisé par votre société, ou conjointement avec elle ?

Le régime favorable pour l’habitation familiale

Le taux ordinaire des droits d’enregistrement est de :

• 12 % en Flandre

• 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles

Pour une habitation propre et unique, un régime réduit s’applique sous certaines conditions :

• 2 % en Flandre

• 3 % en Wallonie

• À Bruxelles : un abattement sur une tranche pouvant aller jusqu’à 200 000 € (voire davantage en cas d’amélioration énergétique)

Une condition essentielle est l’engagement de maintenir sa résidence principale dans le bien pendant une période minimale :

• 1 an en Flandre

• 3 ans en Wallonie

• 5 ans à Bruxelles

👉 En Flandre, cette condition d’occupation d’un an s’applique aux contrats conclus depuis le 1er janvier 2026.

Achat par votre société

Les régimes préférentiels sont réservés aux personnes physiques.

➡️ Une société ne peut jamais bénéficier du taux réduit ni de l’abattement.

Achat scindé (usufruit / nue-propriété)

Si votre société acquiert l’usufruit et vous la nue-propriété :

• le régime favorable ne s’applique pas ;

• ni votre société, ni vous-même ne pouvez bénéficier du taux réduit ou de l’abattement.

Achat en indivision avec votre société

Si vous achetez le bien en indivision avec votre société :

• la société paiera le taux plein ;

• vous paierez également le taux plein ;

• aucun abattement ne sera accordé à Bruxelles.

👉 En Flandre, une tolérance administrative permettait auparavant au particulier de bénéficier du taux réduit dans certaines situations d’achat scindé ou en indivision.
⚠️ Cette possibilité a été supprimée pour les contrats de vente conclus depuis le 1er janvier 2026.

À retenir

• Une société ne peut jamais bénéficier du régime favorable applicable à l’habitation familiale.

• Si vous achetez conjointement avec votre société, vous perdez également l’avantage fiscal.

• En Flandre, la réforme entrée en vigueur en 2026 rend l’achat avec sa société encore moins intéressant sur le plan des droits d’enregistrement.