Vous avez rénové un immeuble de bureaux et souhaitez le mettre en location tout en conservant le droit de déduire la TVA sur les travaux ? En principe, la location immobilière est exonérée de TVA, mais un régime optionnel peut, sous conditions, offrir une alternative intéressante.
Principe : la location de bureaux est exonérée de TVA
En règle générale, la location d’un immeuble est exonérée de TVA (art. 44, §3, 2° CTVA).
La location d’espaces de bureaux ne figure pas parmi les exceptions : elle est donc, en principe, exonérée.
Cette exonération s’applique également :
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à la location de bureaux meublés (la mise à disposition du mobilier suit le régime de l’immeuble) ;
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aux immeubles par destination, conformément au principe selon lequel « l’accessoire suit le principal ».
Conséquence importante
Pas de TVA facturée = pas de droit à déduction.
Le bailleur ne peut donc pas récupérer la TVA payée sur :
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les travaux de rénovation ;
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les frais liés à l’immeuble.
La solution : le régime optionnel de TVA
Depuis l’introduction du régime optionnel, il est possible, sous certaines conditions, de soumettre la location de bureaux à la TVA.
Un choix commun
L’option doit être exercée conjointement par le bailleur et le locataire.
Les deux parties doivent marquer leur accord. À défaut, le loyer restera exonéré et aucune TVA ne pourra être appliquée.
Avantage pour le bailleur
En optant pour la TVA :
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le loyer est soumis à la TVA ;
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le bailleur peut déduire la TVA sur les travaux et frais liés à l’immeuble, selon les règles habituelles.
Comment exercer l’option ?
Deux possibilités existent :
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insérer les mentions obligatoires dans le contrat de bail ;
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établir une déclaration distincte conformément à l’AR n° 10, art. 7quater.
Aucune notification préalable à l’administration de la TVA n’est requise.
Conditions à respecter
L’application du régime optionnel repose sur deux conditions essentielles.
1️⃣ Le locataire
Le locataire doit être :
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un assujetti à la TVA ;
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utilisant le bien exclusivement dans le cadre de son activité économique soumise à la TVA.
Si cette condition n’est pas remplie, l’option est impossible.
2️⃣ L’immeuble
Le régime optionnel ne s’applique qu’à :
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un immeuble neuf ;
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ou un immeuble ayant fait l’objet d’une rénovation profonde ;
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y compris le terrain attenant.
La TVA sur les travaux ayant contribué à la construction ou à la rénovation doit être devenue exigible au plus tôt le 1er octobre 2018.
Bon à savoir : si cette condition est remplie, l’immeuble est considéré comme « neuf » pour les besoins de la location et peut donc, à l’avenir également, rester éligible au régime optionnel.
À retenir
Par défaut, la location de bureaux est exonérée de TVA, ce qui empêche toute déduction de la TVA sur les travaux.
Toutefois, si les conditions sont réunies et que les parties optent conjointement pour la taxation, il est possible de louer avec TVA et de préserver le droit à déduction.
Avant de signer un bail, une analyse préalable est vivement recommandée afin d’optimiser la situation TVA et d’éviter toute mauvaise surprise.
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