Depuis le 1er janvier 2025, l’achat d’une habitation familiale en Flandre bénéficie d’un taux réduit de droits d’enregistrement de 2 %, au lieu du taux ordinaire de 12 %. Toutefois, cet avantage est soumis à plusieurs conditions, notamment celle de ne pas être déjà propriétaire d’un autre bien immobilier.
Quand perdez-vous le droit au taux réduit ?
Pour bénéficier du taux de 2 %, ni l’acheteur ni les éventuels coacquéreurs ne peuvent être propriétaires à 100 % en pleine propriété d’une autre habitation ou d’un terrain à bâtir, que ce bien soit situé en Belgique ou à l’étranger.
Cette règle s’applique également aux biens acquis par succession.
Une exception pour certains biens de loisirs
La Cour de cassation a récemment confirmé qu’un chalet situé dans un domaine de loisirs ne constitue pas une « habitation » lorsqu’il ne peut pas servir de résidence principale. La possession d’un tel bien n’empêche donc pas l’application du taux réduit.
Qu’en est-il de l’usufruit ou de la nue-propriété ?
La détention d’un bien uniquement en usufruit ou en nue-propriété n’est pas considérée comme une propriété complète et n’empêche donc pas l’application du taux réduit.
De même, une propriété détenue en indivision ne pose généralement pas de problème, à condition que les acquéreurs ne détiennent pas ensemble 100 % d’un autre bien immobilier.
Achat à plusieurs : quelles conséquences ?
Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble une habitation familiale, chaque acquéreur est examiné individuellement.
Par exemple, si un seul des acquéreurs possède déjà un autre bien en pleine propriété, l’autre acquéreur peut malgré tout bénéficier du taux réduit pour sa propre quote-part.
Attention toutefois : lorsqu’une personne physique achète conjointement avec une société, l’ensemble de l’acquisition est soumis au taux de 12 %.
Possédez-vous déjà un bien immobilier ? Une solution existe
La réglementation prévoit une possibilité intéressante : vous pouvez malgré tout bénéficier immédiatement du taux réduit de 2 % si vous vous engagez à céder votre bien immobilier « empêchant » dans les deux ans qui suivent la signature de l’acte d’achat.
Cette cession peut notamment prendre la forme :
- d’une vente ;
- d’un apport en société.
En revanche, une donation n’est pas considérée comme une cession valable dans ce cadre.
Il est important que cet engagement soit clairement mentionné dans l’acte d’achat.
Que se passe-t-il si vous ne respectez pas ce délai ?
Si le bien n’est finalement pas cédé dans les deux ans, l’administration fiscale réclamera le complément de droits d’enregistrement correspondant à la différence entre 2 % et 12 %, ainsi qu’une éventuelle amende.
Peut-on vendre ou donner une partie du bien avant l’achat ?
Certains acquéreurs envisagent de céder une faible quote-part de leur bien immobilier avant l’achat de leur future habitation familiale afin de ne plus être propriétaires à 100 %.
Cette stratégie peut être envisagée, mais elle doit être utilisée avec prudence.
L’administration fiscale flamande peut invoquer l’abus fiscal lorsque :
- la cession porte sur une part très limitée ;
- l’opération est réalisée juste avant l’achat ;
- aucun motif économique ou familial sérieux ne peut être démontré.
Le risque est particulièrement élevé lorsque la cession intervient entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique.
Attention aux coûts
La vente ou la donation d’une faible quote-part d’un bien immobilier peut sembler peu coûteuse, mais il faut tenir compte :
- des frais notariaux ;
- des éventuels droits d’enregistrement ;
- du coût d’une éventuelle réintégration ultérieure de cette quote-part dans le patrimoine.
Une analyse préalable avec votre notaire ou votre conseiller fiscal est donc fortement recommandée.
En résumé
Pour bénéficier du taux réduit de 2 % lors de l’achat d’une habitation familiale en Flandre, vous ne pouvez pas être propriétaire à 100 % d’une autre habitation ou d’un terrain à bâtir. Si vous possédez déjà un tel bien, vous pouvez néanmoins conserver l’avantage fiscal à condition de le vendre ou de l’apporter à une société dans les deux ans suivant l’achat.
Certaines situations, comme la détention en indivision, en usufruit ou en nue-propriété, ne font pas obstacle au taux réduit. En revanche, les montages consistant à céder temporairement une faible part d’un bien doivent être examinés avec prudence afin d’éviter toute contestation pour abus fiscal.
Ajouter un commentaire
Commentaires