Location d’un entrepôt : quelles règles TVA faut-il respecter ?

La location d’un espace destiné à l’entreposage de biens bénéficie d’un régime TVA particulier en Belgique. Le traitement applicable dépend principalement de l’utilisation du bâtiment, du statut du locataire et de la durée de la location.

Un régime TVA spécifique pour les espaces d’entreposage

En principe, la location immobilière est exonérée de TVA en Belgique (art. 44, § 3, 2° CTVA). Le bailleur ne facture donc pas de TVA et ne peut, en principe, pas récupérer la TVA sur les travaux et autres dépenses liés à l’immeuble.

Les espaces d’entreposage font toutefois l’objet de règles particulières.

Pour être considéré comme un espace d’entreposage, le bâtiment ou la partie concernée doit être principalement affecté au stockage de biens, soit plus de 50 % de sa superficie ou, lorsque cela est plus pertinent, de son volume.

Si le bâtiment comprend également un espace de vente ou un showroom, celui-ci ne peut pas représenter plus de 10 % de l’ensemble. Le respect de ces limites est essentiel pour bénéficier du régime spécifique.

Une partie du bâtiment peut néanmoins être utilisée, par exemple, comme bureau ou espace administratif, sans remettre en cause sa qualification d’espace d’entreposage, pour autant que les conditions précitées soient respectées.

Le régime dépend du locataire

Location à un particulier

Lorsque l’espace d’entreposage est loué à un particulier ou à une personne qui ne l’utilise pas dans le cadre d’une activité économique, la location est en principe obligatoirement soumise à la TVA.

Le bailleur doit donc facturer la TVA et peut, en principe, récupérer la TVA sur les dépenses liées à cette activité taxable, sous réserve des conditions générales du droit à déduction.

Location B2B

Lorsque l’entrepôt est loué à un assujetti à la TVA dans le cadre de son activité économique, il faut également tenir compte de la durée de la convention.

Pour une durée maximale de six mois, la location est en principe obligatoirement soumise à la TVA. Aucune option particulière n’est nécessaire.

Pour une durée supérieure à six mois, la TVA n’est en revanche pas automatique. Le bailleur et le locataire peuvent opter conjointement pour l’application de la TVA, à condition que le locataire soit un assujetti à la TVA et utilise exclusivement l’espace dans le cadre de son activité économique.

Cette possibilité existe également pour les anciens bâtiments, et pas uniquement pour les bâtiments neufs ou récemment rénovés.

L’option TVA doit être correctement formalisée

En cas de location B2B de longue durée, l’option doit être exercée expressément et conjointement par le bailleur et le locataire.

Elle peut notamment être intégrée au contrat de bail ou dans un avenant. La convention doit permettre d’identifier clairement les parties, leurs numéros de TVA, le bâtiment concerné et la date de prise d’effet de l’option (art. 7quater AR n° 10).

Cette formalité est particulièrement importante lorsque le bailleur a réalisé des investissements ou des travaux et souhaite récupérer la TVA correspondante.

Le simple fait de facturer de la TVA sur le loyer ne suffit pas si les conditions d’application du régime ne sont pas respectées. Une option incorrecte ou inexistante peut notamment remettre en cause le droit à déduction de la TVA sur les travaux et investissements.

Les trois points à vérifier

Avant de conclure un contrat de location d’un entrepôt, il convient donc de vérifier :

1. La qualification du bâtiment : plus de 50 % doit être consacré à l’entreposage et maximum 10 % à la vente ou au showroom.
2. Le statut et l’utilisation du locataire : particulier ou assujetti utilisant le bien dans le cadre de son activité économique.
3. La durée du contrat : jusqu’à six mois, la TVA est en principe obligatoire ; au-delà de six mois en B2B, une option valable est nécessaire.

À retenir : pour une location B2B d’un espace d’entreposage de plus de six mois, la TVA peut être appliquée si le bailleur et le locataire optent expressément pour ce régime. Cette option doit être correctement prévue dans le contrat afin de sécuriser notamment le droit à déduction de la TVA sur les investissements et travaux.